摘要：隨著我國土地市場的逐漸規範化，以及國家的相關調控力度不斷的加大，我國房地產所具有的盈利能力已逐漸趨於理性化，同時，房地產的整體負稅率也在不斷的上升，納稅的成本也在不斷的增加，同樣造成稅務風險的上升，對於房地產納稅成本的控製以及對納稅風險進行有效的防範是我國房地產進行關注的重要課題。本文主要對房地產公司的稅務風險進行分析研究，並以土地增值稅為例，提出房地產公司稅務風險進行控製的措施。

關鍵詞：房地產公司；稅務風險控製；土地增值稅；思考

一、前言

所謂的稅務風險，就是指企業的涉稅行為，沒有按照相關的法律法規的規定進行，從而導致企業未來的經濟利益遭受損失。由於房地產公司的收入以及投資都是比較巨大的，因此所涉及到的稅收也是極多的，主要包括營業稅、營業稅附加說、企業所得稅、房產稅、契稅、耕地占用稅等，具體的房地產行業納稅構成，以及所占比重如圖1所示。這些都是稅務機關進行審查的重點，同樣也是房地產公司需要對稅務風險進行控製的重點，本文主要以土地增值稅為例對房地產公司稅務風險進行控製。

二、房地產企業納稅風險的體現

(一)房地產行業的高稅負使企業納稅的風險程度加大

房地產行業最主要的開發經營活動主要包括項目的規劃設計、征地拆遷和三通一平，房產施工與建設，工程驗收和結算、房產銷售等。房地產行業所涉及的內容較廣泛，所涉及的業務也呈現多元化，不僅房地產行業進行投資的主體比較複雜，而且房地產公司的施工項目的資金來源也比較複雜。同時，房地產行業施工的周期比較長，從而造成房地產行業的施工成本較高，其中占據最大份額的就是高稅負[1]。特別是房地產企業土地增值稅的稅收狀況，由於土地的特殊性，所承擔的稅負也十分的高，而且明顯比其他行業要高。房地產企業的高稅負，同時造成的風險程度也逐漸增大，如果企業出現繳納稅負的失誤，從而造成企業經濟利益損失。

(二)預征政策和清算政策直接導致房地產企業納稅成本和風險增加

一般來說，預征政策主要是指對非市場狀態下，對於土地或者非理性房地產進行獲取的房地產暴利進行控製的有效措施。隨著土地招拍掛製度的出台，以及房地產消費市場的逐漸規範化，房地產企業所具有的盈利能力也逐漸的合理化。土地增值稅和企業所得稅預征政策對房地產企業主要造成以下影響：(1)可能使預征的土增稅和企業所得稅，超出企業實際應繳稅款，在目前行征的管理體製下，房地產企業在實際的操作中，經常出現多繳的稅款無法進行退還，從而造成房地產企業的成本增加，房地產企業的納稅成本主要組成如圖2所示；(2)目前預征的方式，與過去的納稅方式相比，房地產企業需要提前支付現金，在目前房地產信貸不斷加嚴政策下，這就使房地產企業的現金流風險不斷的加大。同時，對稅收進行清算的相關政策，仍舊存在一定的局限性以及針對性，例如，土地增值稅，不僅要求房地產企業需要及時進行清算，而且對於沒有完工配套設施又不允許進行提前合理計提，同時對房地產企業的信貸進行限製，也不允許房地產企業按實際扣除資金成本等。

三、房地產企業土地增值稅涉稅風險的控製措施

(一)土地增值稅的稅務風險分析

在房地產預售階段，企業需要根據預收的收入對土地增值稅進行預繳。房地產企業為了減少繳納當期的土地增值稅，通常就會對房地產預收收入進行少計。也就是說，對於沒有預繳的土地增值稅，不會被當做逃稅，但是，如果相關稅務機關發現企業對於預繳土地增值稅沒有進行全部繳納，就有權責令企業在預定的期限之內申報納稅，並對滯納金進行繳納，從而構成企業的潛在稅務風險。而在開發經營活動當中，由於企業經常會出現幾個項目同時開展的情況，因此，每個項目所使用的原材料、建築安裝活動都是互相拆借的，從而出現每個項目成本混淆的狀況。當工程項目都完成後，房地產公司沒有對各個項目的成本進行嚴格的分攤，從而導致出現企業每個項目的開發成本存在缺陷，並造成企業稅務風險。土地增值稅通常是采用預征和清算進行結合的方式，在項目完工之前按照一定的比例對土地增值稅進行預征，項目完工之後，再對土地增值稅進行匯總清算，而且土地增值稅在不同地區具有不同的預征率，從而導致單個房地產公司的土地增值稅與其他公司的土地增值稅無法進行比較，從而導致土地增值稅稅務風險分析難度比較大。

(二)土地增值稅稅務風險的防控

土地增值稅在房地產行業稅製中是較為複雜，稅負最重的，在進行清算繳納的時候，需要準備較多的資料，而且與其他稅種具有較強關聯性，因此，土地增值稅所產生的稅務風險對當地產企業具有較大的影響，企業需要對土地增值稅的稅務風險防控進行增強。通常房地產企業的土地增值稅的稅務風險主要表現在對於收入進行確認的合理性，以及對成本進行扣除的合法性。也就是說，為了使土地增值稅稅務風險得到有效的控製，就需要對土地增值稅進行清算的時候，房地產企業委派專人負責，以此對日常的會計核算質量進行保障，同時，需要對項目成本的真實性以及票據的合法性進行嚴格檢查，對於票據不合法，就不予入賬，從而確保賬務處理的合法性，並使相關的財務風險得以規避。同時，由於土地增值稅具有較有較重的稅負，因此房地產企業需要對土地增值稅進行稅收籌劃，並使企業的負擔得以適當的減輕。

四、結語

綜上所述，對房地產稅務風險進行有效的控製，對於房地產行業的長期發展具有重要意義，本文主要以土地增值稅為例，對房地產公司稅務風險進行控製。以此確保房地產企業的長期生存與發展，對納稅籌劃的內在動力以及外在動力進行開展，這不僅使房地產公司進行長期發展的需要，同時也是經濟長期發展的需要。

參考文獻：

[1]劉岩.對房地產公司稅務風險控製的思考[J].現代商業,2012(34):242-243.

[2]王克敏.對房地產公司稅務風險控製的思考[J].會計師,2013(14):22-23.

作者：吳偉 單位：江西省吉水縣房地產管理局